seychellesartprojects.org

Mikä on FFO (Funds From Operations)?

FFO (Funds from Operations) viittaa yleensä Real Estate Investment Trustin (REIT) tuottamiin kassavirtoihin, ja se lasketaan vähentämällä korkotuotot ja omaisuuden myyntivoitot kauden nettotuloista ja lisäämällä korkokulut, poistot, ja tappiot omaisuuden myynnistä sille.

FFO: ta käytetään toiminnan kassavirran mittaamiseen, ja se on siten samanlainen kuin toiminnan kassavirta. Sitä käytetään kuitenkin yleensä viitaten Real Estate Investment Trustin (REIT) tuottamiin kassavirtoihin.

• Kiinteistöyrityksille FFO: ta käytetään suorituskyvyn vertailuarvona, koska kiinteistöjen arvojen on todettu vaihtelevan makrotaloudellisten olosuhteiden kanssa, eikä kustannuslaskentamallien käyttäminen taloudellisten olosuhteiden laskemiseen yleensä toimi tarkkana suorituskyvyn mittauksena.
• Se sisältää liiketoiminnasta syntyneet varat lukuun ottamatta rahoitukseen liittyviä kassavirtoja, kuten korkotuotot tai korkokulut. Se ei sisällä käyttöomaisuuden poistoja eikä myöskään omaisuuden luovutuksesta syntyviä voittoja tai tappioita.
• Real Estate Investment Trust (Real Estate Investment Trust, REIT) on liiketoiminta, joka toimii pääasiassa kiinteistöliiketoimista saatavilla tuloilla. Tällaiset REIT-yritykset harjoittavat liikekiinteistöä. Siihen sisältyy toimisto- ja rakennusten, varastojen, sairaaloiden, kauppakeskusten, hotellien jne. Myynti, vuokraus ja rahoitus. Tällaiset yritykset käyttävät yleensä FFO: ta.

Operations-kaavan varat

Kaikki tekijät, joita käytetään laskettaessa rahastoja toiminnasta, löytyvät yhtiön tuloslaskelmasta. Näitä tekijöitä ovat nettotuotot, poistot, poistot sekä kiinteistöjen ja satunnaiserien myyntivoitot.

FFO-kaava = Nettotuotot + Kiinteistöomaisuuden poistot - Omaisuuden myyntivoitot (-tappiot) + Tappiot (voitot) uudelleenjärjesteltävistä veloista tai satunnaisista eristä

FFO-laskenta (Washington REIT -tapaustutkimus)

Vaihe 1 - Tunnista nettotuotot tuloslaskelmasta

Huomaamme ylhäältä, että Washington REIT: n nettotulos vuodelta 2000 on 45139 dollaria. Vastaavasti sen nettotulot vuosina 1999 ja 1998 ovat vastaavasti 44 301 dollaria ja vuonna 1998 41 064 dollaria.

(Huomaa, että luvut ovat tuhansia)

Vaihe 2 - Tunnista kiinteistöomaisuuden poistot

Se on osa tuloslaskelmaa.

• Poistot (2000) = 22723 dollaria
• Poistot (1999) = 19590 dollaria
• Poistot (1998) = 15339 dollaria

Vaihe 3 - Tunnista omaisuuden myynnin voitot (tappiot)

Tämä luku on myös osa tuloslaskelmaa.

• Omaisuuden myyntivoitot (2000) = 3567 dollaria
• Omaisuuden myyntivoitot (1999) = 7909 dollaria
• Varojen myynnin voitot (1998) = 6764 dollaria

Vaihe 4 - Tunnista uudelleenjärjestelykohteiden tai ylimääräisten erien voitot (tappiot)

• Näiden kolmen vuoden aikana uudelleenjärjestelykuluista tai satunnaisista eristä ei ole voittoja (tappioita).

Vaihe 5 - Käytä kaavaa

FFO-kaava = Nettotuotot + Kiinteistöomaisuuden poistot - Omaisuuden myyntivoitot (-tappiot) + Tappiot (voitot) uudelleenjärjesteltävistä veloista tai satunnaisista eristä

• FFO (2000) = 45139 dollaria + 22723 dollaria - 3567 dollaria = 64295 dollaria
• FFO (1999) = 44301 dollaria + 19590 dollaria - 7909 dollaria = 55982 dollaria
• FFO (1998) = 41 064 dollaria + 15 339 dollaria - 6764 dollaria = 49 699 dollaria

Säädetty FFO

Oikaistut operatiiviset varat (AFFO) lasketaan nettotulojen oikaisujen jälkeen, on tarkoitettu korvaamaan kirjanpitomenetelmät. Nämä kirjanpitomenetelmät saattavat vääristää kiinteistösijoitusrahaston todellista suorituskykyä. AFFO: n laskenta vähentää FFO: sta kaikki aktivoidut toistuvat menot, kuten rakennusten parannushankkeet.

Yleisesti hyväksytyt kirjanpitoperiaatteet (GAAP) edellyttävät sijoituskiinteistöjen poistoja ajan myötä. Kiinteistö arvostaa kuitenkin ajan myötä. Tästä syystä vaaditut poistot, jotka peritään GAAP: n mukaan, pyrkivät tekemään nettotuloksesta keinotekoisen pienen.

FFO sopeutuu myös kertaluonteisiin eriin, koska niitä ei esiinny tavallisissa liiketoimintaskenaarioissa. Esimerkiksi vastaavasti poistettavien / lisättävien kiinteistöjen myyntivoitot (tai -tappiot), koska ne eivät ole luonteeltaan säännöllistä liiketoimintaa, eivätkä siten edistä REIT: n jatkuvaa osinkojen maksukykyä. Jotkut analyytikot harkitsevat lisäksi vuokrankorotuksia ja tiettyjä Capexiä laskettaessa oikaistuja varoja toiminnasta (AFFO).

FFO: ta osaketta kohden käytetään tarkkaan tutkittuna mittarina arvioitaessa REIT: n kannattavuutta osakkeenomistajan yksikköä kohti. Operations-varoja käytetään edelleen yleisenä arvostuskerroksena sekä P / E-kerrannaisena. Näin ollen se on myös osakekurssien avaintekijä.

Miksi FFO on tärkeä kiinteistöjen kannalta?

• Vaikka osakesijoittajat pitävät tärkeänä mittareita, kuten osakekohtainen tulos EPS tai hinta / voittosuhde (P / E) osakkeita analysoitaessa, REIT-sijoittajat päättävät FFO: n perusteella.
• Ennen kuin sijoitat REITiin, ole varma hinnasta, päätös ei perustu yksinomaan FFO: han tai AFFO: han, koska pinnalta hyvältä näyttävä sijoitus ei välttämättä tule hyväksi päätökseksi tulevaisuudessa, koska hinnat saattavat laskea liian monet sijoittajat ostavat sen.
• REIT: n osakekohtainen tulos (EPS) tavanomaisiin osakkeisiin verrattuna on luonnollisesti alhainen tai jopa negatiivinen. Siten REIT: n hinta-voittosuhde (P / E-suhde) ei ole suotuisa moninkertainen, kun taas sijoituspäätösten tekemistä olisi pidettävä kaukana toisena mittarina sitä arvioitaessa.

CFO: n ja FFO: n erot

• Kassavirta, kuten nimestä voi päätellä, laskee yrityksen toiminnasta syntyvän rahan ja vastaavien määrän kokonaismäärän. FFO on kuitenkin tärkeämpi toimenpide kiinteistöliiketoiminnassa, koska nämä toimenpiteet kompensoivat yhden tärkeän komponentin, eli poistot.
• Kiinteistöliiketoiminnassa kiinteistöjen arvo kasvaa aina ajan myötä; joten tämä ei ole lainkaan kustannus. IRS: n mukaan, kun yritykset omistavat pitkäaikaisia ​​varoja, kuten laitteita, tietokoneita ja rakennuksia, nämä varat on poistettava vastaamaan nykyistä taloudellista tilannetta.
• Kiinteistöjen osalta näillä kiinteistöillä ei kuitenkaan ole ”säilyvyyttä” tai toisin sanoen ne eivät koskaan alenisi vähimmäisarvoon ajanjakson aikana. Päinvastoin, nämä omaisuuserät arvostavat eikä niitä siten lasketa tuloslaskelmaan kirjattaviksi kuluiksi.
• Toiminnan kassavirta ja FFO ovat siis samanlaisia ​​mittareita. Ne eivät kuitenkaan ole aivan sama asia. Kassavirta voi olla hyvä tapa arvioida yrityksen taloudellinen hyvinvointi, mutta kiinteistöalalla mittarit poikkeavat tavallisesta liiketoimintaskenaariosta.
• FFO on oikea tapa arvioida, ansaitseeko REIT riittävästi kattamaan osingonsa. Se auttaa saamaan paremman kuvan kuin tavallinen talousjohtaja.

Johtopäätös

Täten operatiiviset varat vaaditaan REIT: n analysointiin, koska kun kohde-etuuden arvo kasvaa, poistoja ei pitäisi ottaa huomioon toiminnan tuloksissa. Sitä pidetään parempana indikaattorina yrityksen taloudellisista tuloksista kuin nettotuloista, mutta koska kirjanpitokurkku voi vaikuttaa useisiin tilinpäätöksen osa-alueisiin, on aina parempi luottaa yhdistelmään mittausten sijasta yhden toimenpiteen tekemällä sijoituspäätöksiä.

Vaikka FFO: ta pidetään laajalti REIT: n kannattavuuden määrittämisessä; se voi usein olla altis kirjanpidon muutoksille, oikaisuille ja manipuloinnille. Ota huomioon kaksi tai kolme mittaria ja muut liiketoiminnalliset tekijät ennen sijoituspäätöksen tekemistä.