Lainan ja arvon suhde (LTV) - merkitys, kaava, laskenta

Mikä on laina-arvo-suhde?

Lainan ja arvon suhde on lainan määrän suhde tietyn omaisuuserän kokonaisarvoon, ja pankit tai luotonantajat käyttävät sitä yleisimmin määrittääkseen tietylle omaisuuserälle jo annetun lainan määrän tai katettavan marginaalin. säilytetään ennen rahan liikkeeseen laskemista arvon joustavuuden varalta.

Otetaan yksinkertainen esimerkki. Oletetaan, että haluat ostaa kodin. Ja haluat ottaa pankin apua ottaaksesi tietyn määrän lainaa. Miksi? Koska tällä hetkellä sinulla ei ole niin paljon rahaa kotisi ostamiseen yksin. Joten menet pankkiin, ymmärrät heidän LTV: nsä ja päätät ostaa kodin.

Jos lisäämme joitain lukuja, siitä olisi helppo ymmärtää. Oletetaan, että haluat ostaa kodin, jonka arvo on 200 000 dollaria (kodin arvioitu arvo markkinoilla). Pankki kertoi sinulle, että he voivat antaa sinulle vain 80% summasta. Ja loput sinun on annettava omasta taskustasi.

Joten tämä 80% on laina-arvo-suhde. Tässä tapauksessa pankki maksaa sinulle lainaa 160 000 dollarin asuntolainalla, ja sinun on maksettava 40 000 dollaria omasta taskustasi kodin ostamiseksi.

Kaava

Lainan ja arvon suhde = kiinteistön asuntolainasumma / arvioitu arvo

Se on yksi tärkeimmistä riskinarviointivälineistä rahoituslaitoksissa. Ja ennen lainojen antamista lainanottajille, lainanantajat tutkivat ennen asuntolainan hyväksymistä.

Tavallisesti kiinteistön arvioitu arvo on myyntihinta. Silti luotonantajat tai pankit lähettävät arviointiryhmänsä arvostamaan omaisuutta. Ja sitten he päättäisivät lainata määrän (asuntolainan määrän).

Yhdysvalloissa useimmissa tapauksissa lainan ja arvon suhde on alle 80%. Mutta LTV voi olla enemmän kuin että ja siinä tapauksessa korot voivat nousta korkeammiksi.

Yksi asia, joka meidän on ymmärrettävä LTV: ssä, on tämä - korkeampi olisi suhde, enemmän riski. Joten jos luotonantaja antaa sinulle korkeamman LTV: n; se tarkoittaa, että siihen liittyy enemmän riskejä. Ja siksi myös korko olisi korkeampi.

Lainanottaja kärsii paljon myös korkean LTV: n vuoksi, vaikka näyttää siltä, ​​että lainanottaja saa hyötyä. Kun LTV on korkeampi, lainan hinta nousee ja koska luotonantoriski on paljon suurempi (koska luotonantaja maksaa enemmän), korko on paljon korkeampi. Esimerkiksi, jos lainanottaja lainaa rahaa pankilta lainan ja arvon suhteella 95%, maksaisi vähintään 1% korkeamman koron kuin lainanottaja, joka on ottanut lainan, jonka LTV on 75%.

Tarkista myös DSCR-suhde

Tulkinta

Nyt saatat miettiä, miksi LTV on tärkeä ja miten meidän pitäisi tarkastella LTV: tä lainaamisen ja lainanoton suhteen.

Näin LTV vaikuttaa luotonantoon -

  • LTV: llä on merkittävä rooli asuntolainan tai asuntolainan tai luottolimiitin turvaamisessa.
  • Se vaikuttaa myös luotonsaajaan voimakkaalla tavalla. Lainanottaja voi näyttää aluksi nauttivan, kun hänen maksuprosenttinsa vähenee. Mutta jos otetaan huomioon pitkän aikavälin vaikutus, se on valtava ja korkeampi LTV pakottaa lainanottajan maksamaan paljon enemmän luotonantajalle tietyn ajanjakson aikana.
  • Sanotaan nyt, että lainanottajana hyväksyt korkeamman lainan suhde. Mitä sitten tapahtuu? Jos ensimmäisen asuntolainan suhde on yli 80%, lainanantajat tarvitsevat yksityisen asuntolainavakuutuksen. Tällaisissa tapauksissa lainanottajilla on mahdollisuus. Ensinnäkin he voivat puhua luotonantajien kanssa ja sopia 80%: n laina-arvo-suhteesta, ja jos se ei riitä, lainanottajat voivat hakea toissijaista rahoitusta jäljellä olevan tarvittavan määrän.
  • Nyt sinun täytyy ajatella, että mikä antaisi sinulle enemmän etuja? Jos valitset ensimmäisen asuntolainan ja etsit 78 prosentin lainan ja arvon suhdetta, yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI) poistettaisiin kokonaan. Mutta siinä tapauksessa toinen pantti, jonka korko on paljon suurempi kuin ensimmäinen kiinnitys, on maksettava.
  • Tämä johtaa meidät toiseen käsitteeseen, joka on lainan ja arvon suhde (LTV) ja joka on yhdistetty laina-arvo-suhde (CLTV). CLTV auttaa lainaajia pitämään LTV matalana, joten heidän ei tarvitse maksaa PMI: tä lainkaan.

LTV-esimerkki

Esimerkki 1

Katsotaanpa alla olevia tietoja -

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Asuntolainan määrä 300 000 250 000
Arvioitu omaisuuden arvo 400 000 350 000

Seuraamalla yksinkertaista kaavaa, laskemme lainan ja arvon suhteen (LTV).

LTV = kiinteistön asuntolainasumma / arvioitu arvo

Pankin A LTV olisi = (300,000 / 400,000) = 75%.

Pankin B osalta LTV olisi = (250,000 / 350,000) = 71,42%.

Joten mikä olisi johtopäätös laskettaessa molempien pankkien LTV? Tässä on johtopäätös -

Ensinnäkin pankilla B on pienempi LTV. Tämä tarkoittaa, että lainan määrään sisältyvä riski olisi pienempi ja siten myös korkotaso alempi. Se auttaa luotonsaajaa. Mutta pankin A tapauksessa LTV on hieman korkeampi. Mutta koska se ei ylitä 80%, lainanottajan ei tarvitse antaa yksityistä asuntolainavakuutusta.

Katsotaan nyt lisää esimerkkejä erilaisilla muuttujilla.

Esimerkki 2

Katsotaanpa alla olevia tietoja -

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Ostohinta 400 000 350 000
Ennakkomaksu 80 000 70 000
Arvioitu omaisuuden arvo 400 000 350 000

Tässä esimerkissä meille ei ole annettu kiinnityssummaa; pikemminkin meillä on tietoja käsirahasta. Joten miten laskisimme asuntolainasumman?

Näin - meidän on vähennettävä käsiraha ostohinnasta.

Lasketaan se -

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Ostohinta 400 000 350 000
(-) Ennakkomaksu (80000) (70000)
Asuntolainan määrä 320 000 280 000

Nyt voimme laskea lainan ja arvon välisen suhteen (LTV).

Pankin A LTV olisi = (320,000 / 400,000) = 80%.

Pankin B osalta LTV olisi = (280,000 / 350,000) = 80%.

Tässä tapauksessa molempien pankkien suhde on 80%. Nyt pankin on päätettävä, tarvitaanko PMI: tä vai ei. Useimmissa tapauksissa PMI: tä ei vaadita 80 prosenttiin LTV: stä.

Esimerkki 3

Katsotaan nyt muutama asia, jotta voimme ymmärtää lainan arvon ja arvon suhteen.

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Ostohinta 400 000 350 000
Ennakkomaksu 80 000 70 000
Arvioitu omaisuuden arvo 400 000 350 000

Nyt meillä on sekä kiinteistön ostohinta että arvioitu arvo. Mitä tässä tapauksessa otettaisiin huomioon laskettaessa lainan ja arvon suhdetta?

Tässä on kauppa. Meidän on otettava huomioon se, joka on pienempi kuin kiinteistön kauppahinta tai arvioitu arvo.

Lasketaan.

Ensin lasketaan lainan määrä (asuntolainan määrä).

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Ostohinta 400 000 350 000
(-) Ennakkomaksu (80000) (70000)
Asuntolainan määrä 320 000 280 000

Nyt selvitämme LTV: n.

Kirjoitetaan kaava, jotta tietty asia saadaan selväksi.

LTV-kaava = Asuntolainasumma / vähennetty kiinteistön ostohinta tai arvioitu arvo.

Tässä tapauksessa kiinteistön ostohinta ja arvioitu arvo ovat samat. Joten ottaisimme saman arvon.

Pankin A LTV olisi = (320,000 / 400,000) = 80%.

Pankin B osalta LTV olisi = (280,000 / 350,000) = 80%.

Esimerkki 4

Tehdään nyt toinen esimerkki kiinteistön ja ostohinnan eri arvioiduista arvoista.

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Ostohinta 360 000 330 000
Ennakkomaksu 80 000 70 000
Arvioitu omaisuuden arvo 400 000 350 000

Tämä on erilainen esimerkki, koska voit huomata eron kiinteistön arvioidun arvon ja ostohinnan välillä.

Lasketaan ensin asuntolainan määrä.

Yhdysvaltain dollareina Pankki A Pankki B
Ostohinta 360 000 330 000
(-) Ennakkomaksu (80000) (70000)
Asuntolainan määrä 280 000 260 000

Asuntolainasumman saamiseksi vähennämme aina ennakkomaksun ostohinnasta, ei kiinteistön arvioidusta arvosta.

Koska ostohinta on pienempi kuin kiinteistön arvioitu arvo, ottaisimme ostohinnan huomioon laskettaessa lainan ja arvon suhdetta.

Katsotaan -

Pankin A LTV olisi = (280,000 / 360,000) = 77,78%.

Pankin B osalta LTV olisi = (260,000 / 330,000) = 78,79%.

Tässä tapauksessa voimme nähdä, että pankin B LTV on hieman suurempi kuin pankki A.

Esimerkki 5 (yhdistetty LTV)

Nyt on tapauksia, joissa yksi henkilö ottaa kaksi lainaa pienentääkseen LTV: tä ja siten, että hänellä on oltava pienemmät kustannukset. Siinä tapauksessa meidän on laskettava yhdistetty LTV.

Katsotaanpa esimerkkiä.

Yhdysvaltain dollareina Pankki A
Laina 1 200 000
Laina 2 50000
Arvioitu omaisuuden arvo 400 000

Yhdistetyllä LTV: llä on yksinkertainen kaava. Tässä se on -

CLTV = Laina 1 + Laina 2 / Kiinteistön kokonaisarvo

Lasketaan nyt pankin A yhdistetty LTV -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Nyt tämä LTV on paljon pienempi. Yleensä, jos luotonottajalla on hyvät luottopisteet, pankki sallii yli 80 prosentin LTV: n. Ja jos luotonottajalla ei ole hyviä luottopisteitä, lainanantajat eivät yleensä ylitä 80%.

Laina-arvo-suhde Esimerkki käytettyjen autojen lainasta ja uusien autojen lainasta

Tässä osassa tarkastellaan kahden melkein samanlaisen teollisuuden LTV: tä. Otamme esimerkkejä kahdesta melkein samanlaisesta toimialasta, jotta voimme ymmärtää lainan arvon ja arvon suhteen ja kuinka dramaattisesti erilaiset ne molemmat ovat.

Katsotaan ensin ensin käytettyjen autojen lainoja -

Yllä olevasta kaaviosta on selvää, että tämän alan LTV-suhde on liian korkea. Joissakin tapauksissa se on koskettanut jopa 99%. Havainnosta havaitaan, että lainan ja arvon suhde on aina yli 90%.

Katsotaanpa uusien autolainojen teollisuutta Yhdysvalloissa.

Edellä olevasta kaaviosta voimme nähdä, että uusien autojen lainojen LTV-suhde on lähes 10% pienempi kuin käytettyjen autojen LTV-suhde. Uusien autolainojen laina-arvo-suhde on 80-90%.

Nyt kysymys on, miksi niin? Miksi käytettyjen autolainojen laina-arvo-suhde on korkeampi kuin uusien autolainojen laina-arvo-suhde? Tähän voi olla kaksi erityistä syytä -

  • Ensinnäkin ehkä käytettyjen autojen omistajien luottokelpoisuus on epäilyttävämpi kuin uusien autojen käyttäjien. Siten riski on suurempi, ja siksi LTV on enemmän käytettyjen autojen lainojen tapauksessa.
  • Toiseksi, koska uusien autojen ostajat maksavat paljon enemmän (koska uusien autojen hinta olisi enemmän kuin käytettyjen autojen hinta), he ovat luotettavampia EMI: n maksamisen kannalta.

Rajoitukset

LTV on erittäin hyödyllinen lainanottajille. Mutta sinun on pidettävä mielessä muutama asia. Tämä pätee, jos LTV on korkea.

  • Korko olisi paljon korkeampi, mikä lisää maksettavaa kokonaissummaa pitkällä aikavälillä.
  • Sinun on maksettava yksityinen asuntolainavakuutus, jos LTV on yli 80%. Siinä tapauksessa voit mennä toiseen panttioikeuteen (ajattele yhdistettyä LTV: tä).
  • Jos lainan ja arvon suhde on yli 100% (jota kutsutaan vedenalaiseksi kiinnitykseksi), et saa mitään veroetua.

Lopulta

Lainan ja arvon suhde on erittäin hyödyllinen sekä lainanantajille että lainanottajille. Mutta molempien tulisi pitää se alle 80 prosentissa, jotta voidaan varmistaa pienempi riski ja paremmat liiketoiminnalliset seuraukset.

Hyödyllisiä viestejä

  • Hinta kirjanpitoarvoon
  • EV: n ja myynnin suhde
  • Varaston liikevaihtosuhdekaava
  • Venelainalaskuri
  • <

$config[zx-auto] not found$config[zx-overlay] not found