seychellesartprojects.org

Asuntolainan merkitys

Asuntolainalla tarkoitetaan sijoittajalle liikkeeseen laskettua joukkovelkakirjalainaa, jonka vakuutena on kiinteistöjen (asuin- tai kaupallisten) vakuuksilla kiinnitetyt asuntolainat ja joka siten saa luotonsaajan maksamaan ennalta määrätyn sarjan maksuja, joiden laiminlyönti voi johtaa myyntiin tai takavarikointiin. omaisuuden.

Sijoittajat saavat kuukausimaksun, joka sisältää korot ja pääoman, kun lainanottaja maksaa korkoa ja takaisinmaksun velalle, joka lainasi rahaa pitämällä joitain kiinteistövaroja vakuudena ja jos lainanottaja laiminlyö lainan, se voidaan myydä maksamaan joukkovelkakirjojen haltijoille kyseisillä varoilla.

Kuinka asuntolaina toimii?

Kun henkilö ostaa kodin ja rahoittaa sen pitämällä sitä asuntolainana, lainanantaja saa kyseisen asuntolainan omistukseen, kunnes laina on maksettu kokonaan. Lainanantajaan kuuluvat pankit ja kiinnitysyhtiöt, jotka antavat lainaa tällaisille kiinteistöille. Sitten pankit yhdistävät nämä kiinnitykset ja myyvät ne alennuksella sijoituspankille tai muulle julkisyhteisölle. Tällä tavoin pankit saavat rahaa heti, kun ne alun perin ylittäisivät laina-ajan, ja onnistuvat myös siirtämään maksukyvyttömyyden riskin itseltään sijoituspankeille.

Sitten sijoituspankki siirtää kyseisen paketin SPV: lle (erityisyhtiö) ja laskee liikkeeseen joukkovelkakirjoja lainoille, jotka on kiinnitetty asuntolainaan. Näiden lainojen kassavirta maksetaan korkoina ja pääomana kuukausittain asuntolainanhaltijoille. Tätä asuntolainojen yhdistämisprosessia ja velan kassavirran siirtämistä joukkolainanhaltijoille kutsutaan arvopaperistamiseksi. Sijoituspankki pitää osuutensa lainan korko-osasta ja siirtää loput korot plus pääosa edelleen joukkovelkakirjojen haltijoille.

Tyypit

On olemassa erityyppisiä MBS (kiinnitysvakuudellisia arvopapereita) -

# 1 - Asuntolainan läpäisevät arvopaperit

Tämäntyyppisissä MBS-maksuissa maksut suoritetaan suhteessa joukkovelkakirjojen haltijoiden kesken, kun ne vastaanotetaan. Jos liikkeeseen laskettujen joukkovelkakirjojen kokonaismäärä on 1000 dollaria ja kukin 10 sijoittajaa, joilla kullakin on 100 joukkovelkakirjalainaa, kukin sijoittaja saisi yhden kymmenesosan heille siirretystä maksusta. Jokainen sijoittaja saisi osuutensa maksusta omistuksen mukaan. Jos ennakkomaksuja on, ne siirretään suhteessa joukkovelkakirjojen haltijoille. Kukaan joukkovelkakirjan haltija ei saa suurempaa tai pienempää osuuttaan joukkovelkakirjojen kokonaisomistuksesta näissä kiinnityksissä. Maksukyvyttömyystapauksissa jokainen sijoittaja vastaa tappiosta (jos omaisuusarvo laskee alle joukkovelkakirjojen nimellisarvon) suhteessa joukkovelkakirjoihin.

Joten MPS-sijoittajilla tai joukkovelkakirjojen haltijoilla on sekä ennakkomaksun että jatkamisen riski, joka on yhtä suuri kuin heidän osuutensa.

# 2 - CMBS (vakuudellinen kiinnelainatakuu)

Edellä on nähty, kuinka MPS-sijoittajat kohtaavat ennakkomaksuriskin, ja mahdollisen ennakkomaksun yhteydessä, kuinka jokainen sijoittaja saa sen riippumatta siitä, tarvitsevatko vai haluavatko ne sitä tuolloin. Monet sijoittajat ovat huolissaan ennakkomaksuista ja maksukyvyttömyysriskistä.

CMBS auttaa lieventämään näitä ongelmia ohjaamalla asuntolainojen kassavirrat eri luokkiin tai tasoihin, joita kutsutaan eriksi siten, että jokaisella luokalla on erilainen altistuminen molemmille riskeille. Kutakin erää säätelevät erilaiset säännöt siitä, kuinka maksu jaetaan. Jokainen erä saa korkomaksun kuukaudessa, mutta pääoma ja ennakkomaksu maksetaan peräkkäin. CMBS on rakennettu siten, että jokainen joukkolainaluokka jäisi järjestyksessä eläkkeelle.

Jos eriä on 4, kuukausittainen pääoma ja ennakkomaksu eriin olisi seuraava -

• Erä 1 -  saisi kaiken pääoman ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.
• Erä 2 - Kun erä 1 on maksettu kokonaan; se saa kaiken pääoman ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.
• Erä 3 - Kun erä 2 on maksettu kokonaan; se saa kaiken pääoman ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.
• Erä 4 - Kun erä 3 on maksettu kokonaan, se saa pääoman määrän ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.

Joten tällä tavalla ennakkomaksuriski jaetaan eriin. Suurin ennakkomaksuriski on erässä 1, kun taas alemmat erät toimivat iskunvaimentimina lainanottajan laiminlyönnissä. Edellä olevassa esimerkissä erällä 4 on korkein maksukyvyttömyysriski ja pienin ennakkomaksuriski, koska se saa ennakkomaksun sen jälkeen, kun edellä mainitut kolme erää on maksettu kokonaan ja joutuu kattamaan tappiot maksukyvyttömyystapauksissa.

Esimerkki

Oletetaan, että 10 ihmistä otti 100 000 dollarin lainan 6%: lla kumpikin pitämällä taloa ABC-pankin vakuudena, jonka kokonaislaina on 1 000 000 dollaria. Pankki myisi tämän jälkeen tämän asuntolainasumman investointipankille XYZ ja käytti sitä rahaa uusien lainojen myöntämiseen. XYZ myisi 1 000 000 dollarin (1000 joukkolainaa 1000 dollaria kumpikin) joukkovelkakirjoja 5%: lla näiden asuntolainojen tukemana. ABC-pankki siirtää ensimmäisen kuukauden aikana saadut korot (5 000 dollaria) plus maksukomponentin XYZ: lle marginaalin tai palkkion pitämisen jälkeen. Oletetaan, että pidetty maksu on 0,6% (0,05% kuukaudessa) lainan määrästä, joten ensimmäisen kuukauden aikana XYZ: lle siirretty summa on 4500 dollaria plus takaisinmaksusumma. XYZ pitää myös 0,6%: n (0,05% kuukausittain) leviämisen lainasummasta ja siirtää loput 4000 dollarin takaisinmaksusumman korot ensimmäisen kuukauden ajan asuntolainan haltijoille.

Näin sijoituspankki voi ostaa lisää kiinnelainoja pankilta joukkovelkakirjojen myynnistä saadulla rahalla, ja pankit voivat myös käyttää asuntolainojen myynnistä saatuja rahaa uusien lainojen myöntämiseen. Asunnonomistajien laiminlyönnissä asuntolaina voitaisiin myydä sijoittajien maksamiseksi.

Asuntolaina vs debentuurilaina

Tärkein ero joukkovelkakirjalainan ja asuntolainan välillä on se, että joukkovelkakirjalainaa ei ole vakuudeksi ja sen takana on vain liikkeeseenlaskijan yrityksen täysi usko ja luottotiedot, kun taas asuntolainan takana on vakuus, joka voidaan myydä lainanottajan laiminlyönnin yhteydessä. Siksi MBS: n korko on matalamman riskin vuoksi matalampi kuin debentuurilainat.

Toinen ero on maksussa ja maksun tiheydessä. Asuntolainat maksetaan kuukausittain, ja ne sisältävät koron sekä pääosan. Sen sijaan joukkovelkakirjalainat maksetaan vuosittain tai puolivuosittain, joka sisältää vain korkokomponentin ja pääoma maksetaan eräpäivänä.

Edut

• Asuntolainan takaamat arvopaperit tuottavat korkeamman tuoton kuin valtion arvopaperit.
• Se tarjoaa korkeamman riskikorjatun tuoton kuin muut debentuurilainat johtuen kiinnitettyjen omaisuuserien takauksesta, mikä vähentää sen riskiä.
• Ne mahdollistavat omaisuuden hajauttamisen, koska niiden korrelaatio muihin varallisuusluokkiin on heikko.
• Se tarjoaa säännöllisiä ja toistuvia tuloja muihin korkotuotteisiin verrattuna. MBS: llä on kuukausimaksut, kun taas yrityslainat tarjoavat vuosittaisen tai puolivuotisen maksun.
• Asuntolainan takaama arvopaperi on turvallisempi sijoitus kuin debentuurilainat, koska maksukyvyttömyystapauksissa vakuudet voidaan myydä velkakirjojen haltijoille.
• MBS: llä ei ole hännäriskiä, ​​koska eräpäivänä ei ole kertakorvausta, koska kuukausimaksu sisältää korkoa ja pääomaa, joka jakautuu joukkovelkakirjalainalle. Kun taas muissa joukkovelkakirjoissa on korkea hännän riski johtuen erääntyneestä kertasummasta pääomasta, joka lisää riskiä joukkovelkakirjojen haltijoille.

Haitat

• Asuntolainan takaama vakuus tarjoaa alhaisemman tuoton kuin debentuurilainat.
• Asuntolainojen takaama vakuus, jota usein mainitaan turvallisina sijoituksina, herätti negatiivista julkisuutta johtuen niiden roolista vuoden 2008 subprime-asuntolainakriisissä. Korkean kannattavuuden takia pankit tyytyivät tyytymättömyyteen ja antoivat lainoja ihmisille, joiden luottokelpoisuus oli heikko. Kun subprime-asuntolainat laiminlyöivät, se johti miljoonien dollareiden sijoittajien rahan menetykseen ja monien suurten sijoituspankkien kuten Lehman-veljien konkurssiin. Joten nämä joukkovelkakirjat ovat yhtä hyviä kuin omaisuus ja ihmiset ottavat rahaa näiltä varoilta.
• Tällaisilla joukkovelkakirjojen haltijoilla on ennakkomaksun riski, jos korko laskee markkinoilla. Lisäksi heidän saamansa rahat on sijoitettava alhaisemmalla korolla, mikä vähentää heidän tuottoa.

Johtopäätös

Asuntolainat omaisuusluokanaan tarjoavat monipuolistamista ja tarjoavat sijoittajalle korkotuottoa korkeamman tuoton ja pienemmän riskin kuin joukkovelkakirjalainat. Lisäksi ne tarjoavat rahaa sijoituspankeille ostaa lisää asuntolainoja ja pankit lainata enemmän rahaa, mikä auttaa pitämään asuntolainakorot kilpailukykyisinä ja markkinoiden likvideinä.